Se Estudiará La Remorma De La Ley Hipotecaria

Se avanza por el buen camino, pero no es suficiente. El congreso ha aprobado estudiar el posible cambio de la ley hipotecaria en España para limitar los "efectos sociales de los embargos de vivienda por el impago", bien, pero no creen ustedes que esto llega con algo de retraso? La burbuja hipotecaria estalló en 2007!!! No obstante, y por si quedaba alguna duda, el Gobierno ha dejado claro que en ningún caso contempla las hipotecas “a la americana”, es decir que la entrega del bien hipotecado cancela la deuda garantizada con el mismo.

Entre las medidas que se estudiarán se encuentran las desarrolladas para fomentar que en las escrituras de constitución de nuevas hipotecas se incluya que la garantía sólo afecte a los bienes hipotecados y no a la totalidad de bienes del deudor, algo que actualmente recoge la ley. Esto podría pensarse que viene a ser lo mismo, que las hipotecas a la americana, nada más lejos de la realidad, por dos motivos; primero, el proceso de embargo tiene que se iniciado por el banco, lo cual genera unos gastos, que como es lógico recaerán a costa del embargado, y segundo, que no te puedan embargar más que los bienes hipotecados, no quiere decir que desaparezca la deuda, esta sigue existiendo, y hay que pagarla, el cómo ya se verá.

Desde este blog, se lleva mucho, pero que mucho tiempo abogando por las hipotecas a la americana, incluso desde antes que se abriera el debate en la prensa establecida. Las ventajas son obvias, no solo para quien se hipoteca, sino para la sociedad y la economía en su conjunto. Las ventajas para el hipotecado son limitar la extensión la garantía a los bienes hipotecados, y limitar el impacto del famoso suelo en las hipotecas, aunque por el contrario traiga una posible subida de la prima de riesgo. Pero las ventajas para la sociedad y la economía en su conjunto son mucho mayores. Primero, con las hipotecas a la americana no desaparecerán las burbujas inmobiliarias, pero se limitará su impacto. El banco se convierte en el responsable de su negocio porque se juega su propia supervivencia, actualmente, el actuar de una forma irresponsable tiene sus ventajas, porque se encuentra libre de toda responsabilidad. Segundo, el ajuste de precios se acelera, lo que permite la recuperación del sector y de la economía. El banco no gana nada con retener propiedades en cartera cuando el mercado es bajista esperando tiempos mejores, todo lo contraría, ya que estas son toda la garantía que tienen de recuperar su deuda, el hipotecado ha saldado su deuda con la entrega de la propiedad, se está depreciando. En estas circunstancias lo lógico es venderla, hoy mejor que mañana.

Voy a ilustrarlo con un ejemplo. Hasta el estallido de la burbuja, la banca daba créditos por el 120% del valor del inmueble!!! Esto es como apagar fuego con gasolina. La propia banca estaba inflando la burbuja!!! Cuando estalla la burbuja lo que teóricamente valía 100, ya comienza a volver a su valor real que puede ser 90, 80, ó 50, pero el banco tiene garantizado el 120% sobre lo que se paga intereses, no pasa casi nada. Veamos lo que sucedió en EE.UU. Cuando estalló la burbuja los precios cayeron, lo que valía 100 llegó a valer 70, o incluso 45, como en algunas zonas de Los Ángeles. Mucha gente fue embargada, pero otros muchos entregaron sus casas a cambio de la deuda, no por miedo a ser embargados, sino porque el banco no había hecho sus deberes y había permitido el surgimiento de la burbuja. Así una persona que era solvente y que compró su casa por 100, y había pagado 10 de su casa, estaba devolviendo su propiedad a cambio de la deuda, porque esa misma propiedad ahora la podía comprar 70, ó 60. Aún perdiendo 10, ganaba 20 ó 30!!!

Desemplo y Vivienda; Similitudes con EE.UU.

El dato del paro de Agosto con 61.083 nuevos parados me ha traído a la memoria un artículo que leí la semana pasada de Tom Perruno en la versión digital de LA Times titulado “Time to let home prices fall?", referido desde el blog de Calculated Risk.

Este artículo también me recuerda a otro publicado por el que escribe en este blog en referencia a la situación española, en los que ponía en cuestión el ajuste inmobiliario. Con casi un año de diferencia las similitudes y conclusiones de ambos artículos son evidentes:

1. Tanto en España como en EE.UU. la vivienda sigue sobrevalorada.
2. Ambos Ejecutivos han intentado sujetar el precio de la vivienda (en la medida de lo posible), para favorecer a las constructoras y a la banca.
3. No se puede forzar a los ciudadanos a comprar viviendas, pero los Gobiernos han intentado crear demanda en ambos casos.
4. La vivienda representa históricamente una contribución muy importante para el empleo y para la economía en ambos países.
5. Pero en este caso está penalizando a la recuperación económica y a la creación de empleo.
6. Permitir que se produzca el ajuste es la solución que, al margen de los intereses de constructoras y banca, es la que más interesa al conjunto de la sociedad y de la nación.

Las similitudes frente a la evolución del empleo también se manifiestan en que cada vez que los datos parecen mejorar, vuelven a retroceder de nuevo, y es que el tamaño de las respectivas burbujas inmobiliarias en ambos países eran de las mayores del mundo, y están condicionando la evolución económica.

Una caída de los precios de la vivienda permitiría que redujese el stock inmobiliario, y eventualmente se volviera a construir. Ello también tendría su reflejo en el mercado de vivienda de segunda mano. De la mano de ambos crecerían ramas de actividad y otros sectores, como el del mueble, electrodomésticos, bricolaje, o menaje del hogar. No permitir el ajuste puede retrasar sustancialmente la recuperación económica, especialmente en el caso español, donde la dependencia de este sector es mucho mayor, llegando a alcanzar el 17,9% en 2007 según los datos oficiales del INE (sin ajustar por los impuestos sobre la producción y las importaciones, así como los impuestos netos sobre los productos, al tiempo que se incorpora en el cálculo la remuneración de los asalariados y el excedente de explotación bruto, como recomienda Eurostat), y el desarrollo de sectores basados en el conocimiento, I+D+i, y tecnología es muy inferior.

Se Ha Producido El Ajuste De La Vivienda en España?

Se ha especulado mucho sobre el fin del ajuste en el sector inmobiliario. Eduard Mendiluce, director de la división inmobiliaria de Caixa Catalunya, aseguraró que la bajada de precios de vivienda había terminado para ciudades como Madrid y Barcelona y que el 'stock' inmobiliario se ha absorbido casi por completo en algunas regiones españolas, aumentando Caixa Catalunya entre un 3% y un 5% el precio de vivienda nueva en aquellos lugares donde la sobreoferta ya es prácticamente inexistente, Cantabria (0,2% del parque de viviendas), País Vasco (0,5%), Asturias (0,8%) y La Rioja (0,9%).


Esta afirmación se contradice con los datos publicados simultáneamente a dicho anuncio por el colegio de arquitectos, según los cuales el número de visados para construir vivienda nueva en España ha caído un 52% en septiembre y lleva un acumulado del 61% en los nueve primeros meses del año.


Aguirre Newman estima que los precios de las viviendas están sobrevalorados, contradiciendo el informe de Caixa Catalunya, y que los descuentos ofrertados por las entidades financieras y las firmas inmobiliarias, d el 25% al 50% con respecto al "precio final" de los activos, no reflejan el verdadero valor de las viviendas. Atendiendo a estos descuentos parecería que el ajuste de la vivienda en España ya se ha realizado, si no fuera porque estos se efectúan a partir de las tasaciones más altas del 2007, provocando una sobrevaloración generalizada de los inmuebles, que estima en un 27%. Las entidades están reteniendo las viviendas financiadas en 2006 y 2007. Las que se financiaron con anterioridad, se venden con rebajas proyectadas sobre el precio más alto, el que alcanzaron en 2007”, según Heriberto Teruel, socio director de Colliers. Así mismo, los datos oficiales reflejan que la caída del precio de la vivienda en España medidos desde su máximo del 2007 es inferior al 15%.


Caixa Catalunya, estimó el stock de viviendas inferior a un millón, mientras que Aguirre Newman es de millón y medio. Para ellos, “Puede haber descuentos muy específicos para productos que son totalmente ilíquidos en zonas con mucha sobreoferta, particularmente en la costa mediterránea, pero en el centro de las capitales como Madrid no se ven ni de lejos”.


Frente al lento ajuste en la capital, el Ayuntamiento de Madrid ha dado luz verde a la creación del segundo barrio más grande de la capital: el desarrollo Valdebebas-Ciudad Aeroportuaria, con una superficie total de 10,6 millones de metros cuadrados, para 12.500 viviendas,un 45% de ellas con algún tipo de protección pública, lo que equivaldría a un población la de la ciudad de Albacete. Se prevé que a finales de 2012 se entreguen las primeras viviendas. No cabe duda que esta promoción presionará a la baja a los precios.


Consciente de la importancia del sector inmobiliario en la economía española y la necesidad de que se produzca un ajuste en el precio de las viviendas, que está retrasando la salida de España de la crisis, el Banco de España tiene la intención de obiligar a las entidades finacieras a provisionar el 20% del valor de las viviendas a partir del primer año de su entrada en balance. Actualmente, esta dotación se limita al 10%. No cabe duda que esta normativa aceleraría el ajuste de precios, aunque a costa de la viabilidad de muchas entidades financieras.


No obstante, la estrategia de las entidades financieras, y muy especialmente la de las inmobiliarias no parece sostenible. Las inmobiliarias tarde o temprano tendrán que refinanciar deuda, y pese a que los tipos de interés se encuentran por debajo de a lo que estaban en 2007, las entidades financieras no parecen muy dispuestas a refinanciar a menores tipos, sino a mayores. Menos aún, si tenemos en cuenta los problemas y los nuevos requisitos de solvencia a los que las entidades financieras tendrán que enfrentarse en el 2010. La gran liquidez inyectada por el BCE está siendo empleada para que la banca mejore su propia solvencia, se endeuda al 1% e invierte en deuda soberana libre de riesgo al 4%, que sirve de colateral frente al BCE. Las inmobiliarias necesitarán vender, para no quebrar.


Por el lado de la demanda tampoco habrá un gran repunte en la actividad residencial, segmento en el que la elevada sobreoferta, la dificultad de acceso al crédito, la disminución de la renta disponible y el aumento del desempleo dificultan su crecimiento antes del 2012. La disminución del desempleo se muestra como una condición necesaria para la recuperación de la actividad. No obstante, tanto la OCDE, como el FMI, y la Comisión Europea preveen que España siga en recesión en el 2010, y que el paro siga aumentando, en el mejor de los casos el crecimiento del PIB será del -0,3% y el desempleo crecerá hasta el 19,3%. También hay que tener en cuenta que, como el pasado reciente ha demostrado, España necesita crecer a un ritmo no inferior al 2,5% para crear empleo.