Se ha especulado mucho sobre el fin del ajuste en el sector inmobiliario. Eduard Mendiluce, director de la división inmobiliaria de Caixa Catalunya, aseguraró que la bajada de precios de vivienda había terminado para ciudades como Madrid y Barcelona y que el 'stock' inmobiliario se ha absorbido casi por completo en algunas regiones españolas, aumentando Caixa Catalunya entre un 3% y un 5% el precio de vivienda nueva en aquellos lugares donde la sobreoferta ya es prácticamente inexistente, Cantabria (0,2% del parque de viviendas), País Vasco (0,5%), Asturias (0,8%) y La Rioja (0,9%).
Esta afirmación se contradice con los datos publicados simultáneamente a dicho anuncio por el colegio de arquitectos, según los cuales el número de visados para construir vivienda nueva en España ha caído un 52% en septiembre y lleva un acumulado del 61% en los nueve primeros meses del año.
Aguirre Newman estima que los precios de las viviendas están sobrevalorados, contradiciendo el informe de Caixa Catalunya, y que los descuentos ofrertados por las entidades financieras y las firmas inmobiliarias, d el 25% al 50% con respecto al "precio final" de los activos, no reflejan el verdadero valor de las viviendas. Atendiendo a estos descuentos parecería que el ajuste de la vivienda en España ya se ha realizado, si no fuera porque estos se efectúan a partir de las tasaciones más altas del 2007, provocando una sobrevaloración generalizada de los inmuebles, que estima en un 27%. Las entidades están reteniendo las viviendas financiadas en 2006 y 2007. Las que se financiaron con anterioridad, se venden con rebajas proyectadas sobre el precio más alto, el que alcanzaron en2007” , según Heriberto Teruel, socio director de Colliers. Así mismo, los datos oficiales reflejan que la caída del precio de la vivienda en España medidos desde su máximo del 2007 es inferior al 15%.
Caixa Catalunya, estimó el stock de viviendas inferior a un millón, mientras que Aguirre Newman es de millón y medio. Para ellos, “Puede haber descuentos muy específicos para productos que son totalmente ilíquidos en zonas con mucha sobreoferta, particularmente en la costa mediterránea, pero en el centro de las capitales como Madrid no se ven ni de lejos”.
Frente al lento ajuste en la capital, el Ayuntamiento de Madrid ha dado luz verde a la creación del segundo barrio más grande de la capital: el desarrollo Valdebebas-Ciudad Aeroportuaria, con una superficie total de 10,6 millones de metros cuadrados, para 12.500 viviendas,un 45% de ellas con algún tipo de protección pública, lo que equivaldría a un población la de la ciudad de Albacete. Se prevé que a finales de 2012 se entreguen las primeras viviendas. No cabe duda que esta promoción presionará a la baja a los precios.
Consciente de la importancia del sector inmobiliario en la economía española y la necesidad de que se produzca un ajuste en el precio de las viviendas, que está retrasando la salida de España de la crisis, el Banco de España tiene la intención de obiligar a las entidades finacieras a provisionar el 20% del valor de las viviendas a partir del primer año de su entrada en balance. Actualmente, esta dotación se limita al 10%. No cabe duda que esta normativa aceleraría el ajuste de precios, aunque a costa de la viabilidad de muchas entidades financieras.
No obstante, la estrategia de las entidades financieras, y muy especialmente la de las inmobiliarias no parece sostenible. Las inmobiliarias tarde o temprano tendrán que refinanciar deuda, y pese a que los tipos de interés se encuentran por debajo de a lo que estaban en 2007, las entidades financieras no parecen muy dispuestas a refinanciar a menores tipos, sino a mayores. Menos aún, si tenemos en cuenta los problemas y los nuevos requisitos de solvencia a los que las entidades financieras tendrán que enfrentarse en el 2010. La gran liquidez inyectada por el BCE está siendo empleada para que la banca mejore su propia solvencia, se endeuda al 1% e invierte en deuda soberana libre de riesgo al 4%, que sirve de colateral frente al BCE. Las inmobiliarias necesitarán vender, para no quebrar.
Por el lado de la demanda tampoco habrá un gran repunte en la actividad residencial, segmento en el que la elevada sobreoferta, la dificultad de acceso al crédito, la disminución de la renta disponible y el aumento del desempleo dificultan su crecimiento antes del 2012. La disminución del desempleo se muestra como una condición necesaria para la recuperación de la actividad. No obstante, tanto la OCDE, como el FMI, y la Comisión Europea preveen que España siga en recesión en el 2010, y que el paro siga aumentando, en el mejor de los casos el crecimiento del PIB será del -0,3% y el desempleo crecerá hasta el 19,3%. También hay que tener en cuenta que, como el pasado reciente ha demostrado, España necesita crecer a un ritmo no inferior al 2,5% para crear empleo.
Esta afirmación se contradice con los datos publicados simultáneamente a dicho anuncio por el colegio de arquitectos, según los cuales el número de visados para construir vivienda nueva en España ha caído un 52% en septiembre y lleva un acumulado del 61% en los nueve primeros meses del año.
Aguirre Newman estima que los precios de las viviendas están sobrevalorados, contradiciendo el informe de Caixa Catalunya, y que los descuentos ofrertados por las entidades financieras y las firmas inmobiliarias, d el 25% al 50% con respecto al "precio final" de los activos, no reflejan el verdadero valor de las viviendas. Atendiendo a estos descuentos parecería que el ajuste de la vivienda en España ya se ha realizado, si no fuera porque estos se efectúan a partir de las tasaciones más altas del 2007, provocando una sobrevaloración generalizada de los inmuebles, que estima en un 27%. Las entidades están reteniendo las viviendas financiadas en 2006 y 2007. Las que se financiaron con anterioridad, se venden con rebajas proyectadas sobre el precio más alto, el que alcanzaron en
Caixa Catalunya, estimó el stock de viviendas inferior a un millón, mientras que Aguirre Newman es de millón y medio. Para ellos, “Puede haber descuentos muy específicos para productos que son totalmente ilíquidos en zonas con mucha sobreoferta, particularmente en la costa mediterránea, pero en el centro de las capitales como Madrid no se ven ni de lejos”.
Frente al lento ajuste en la capital, el Ayuntamiento de Madrid ha dado luz verde a la creación del segundo barrio más grande de la capital: el desarrollo Valdebebas-Ciudad Aeroportuaria, con una superficie total de 10,6 millones de metros cuadrados, para 12.500 viviendas,un 45% de ellas con algún tipo de protección pública, lo que equivaldría a un población la de la ciudad de Albacete. Se prevé que a finales de 2012 se entreguen las primeras viviendas. No cabe duda que esta promoción presionará a la baja a los precios.
Consciente de la importancia del sector inmobiliario en la economía española y la necesidad de que se produzca un ajuste en el precio de las viviendas, que está retrasando la salida de España de la crisis, el Banco de España tiene la intención de obiligar a las entidades finacieras a provisionar el 20% del valor de las viviendas a partir del primer año de su entrada en balance. Actualmente, esta dotación se limita al 10%. No cabe duda que esta normativa aceleraría el ajuste de precios, aunque a costa de la viabilidad de muchas entidades financieras.
No obstante, la estrategia de las entidades financieras, y muy especialmente la de las inmobiliarias no parece sostenible. Las inmobiliarias tarde o temprano tendrán que refinanciar deuda, y pese a que los tipos de interés se encuentran por debajo de a lo que estaban en 2007, las entidades financieras no parecen muy dispuestas a refinanciar a menores tipos, sino a mayores. Menos aún, si tenemos en cuenta los problemas y los nuevos requisitos de solvencia a los que las entidades financieras tendrán que enfrentarse en el 2010. La gran liquidez inyectada por el BCE está siendo empleada para que la banca mejore su propia solvencia, se endeuda al 1% e invierte en deuda soberana libre de riesgo al 4%, que sirve de colateral frente al BCE. Las inmobiliarias necesitarán vender, para no quebrar.
Por el lado de la demanda tampoco habrá un gran repunte en la actividad residencial, segmento en el que la elevada sobreoferta, la dificultad de acceso al crédito, la disminución de la renta disponible y el aumento del desempleo dificultan su crecimiento antes del 2012. La disminución del desempleo se muestra como una condición necesaria para la recuperación de la actividad. No obstante, tanto la OCDE, como el FMI, y la Comisión Europea preveen que España siga en recesión en el 2010, y que el paro siga aumentando, en el mejor de los casos el crecimiento del PIB será del -0,3% y el desempleo crecerá hasta el 19,3%. También hay que tener en cuenta que, como el pasado reciente ha demostrado, España necesita crecer a un ritmo no inferior al 2,5% para crear empleo.
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